Najem mieszkania w deklaracji VAT-7

Pytanie: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Jest czynnym podatnikiem VAT. W tym roku Wnioskodawca dokonał zakupu jako osoba prywatna czterech nowych mieszkań od dewelopera, które w najbliższym czasie planuje wynajmować. Czy w podatku VAT zastosowanie stawki zwolnionej (zw) z wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe będzie prawidłowe? Czy daną transakcję wykazujemy w deklaracji VAT w poz. 10?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2018 r. (data wpływu 14 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2018 r. (data wpływu 10 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT świadczonych usług najmu mieszkania na cele wyłącznie mieszkaniowe oraz obowiązku ewidencji tych usług w poz. 10 deklaracji VAT-7 – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:

  • zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT świadczonych usług najmu mieszkania na cele wyłącznie mieszkaniowe,
  • obowiązku ewidencji tych usług w poz. 10 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK,
  • czy prawidłowym będzie umieszczenie w umowie najmu klauzuli, że kwota najmu zawiera czynsz + opłaty za wszystkie media? Kwota będzie ogólna, tak aby nie trzeba było refakturować opłat za media?

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 maja 2018 r. w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

Od 2005 roku Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna pod nazwą U.T.L., którą rozlicza z podatku dochodowego na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym. Wnioskodawca jest czynny podatnikiem VAT. Główna działalność Wnioskodawcy – 46.72.Z – Sprzedaż hurtowa metali i rud metali.

W roku 2018 Wnioskodawca dokonał zakupu jako T. L. (osoba prywatna) czterech nowych mieszkań od dewelopera. Mieszkania zostały zakupione w kredycie hipotecznym udzielonym Wnioskodawcy na 25 lat. W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje je wynajmować. Wynajem na cele mieszkaniowe. Wynajem będą przede wszystkim studenci.

W piśmie z dnia 4 maja 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że mieszkania, które zamierza wynajmować to lokale o charakterze mieszkalnym. Lokale mieszkalne Wnioskodawca zamierza wynajmować tylko osobom fizycznym (osobom prywatnym nieprowadzącym działalności gospodarczej). Wnioskodawca zamierza wynajmować lokale o charakterze mieszkalnym na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe. W odpowiedzi na pytanie, należy wskazać symbol PKWiU dla świadczenia polegającego na wynajmie lokali, wynikający z Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z 2008 r., wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług Wnioskodawca wskazał – PKWiU-68.20.11.0.

Na pytanie: „Czy Wnioskodawca rozlicza podatek VAT miesięcznie czy kwartalnie?” Wnioskodawca wskazał, że podatek VAT rozlicza miesięcznie.

Na pytanie: „Należy wskazać jakiej deklaracji VAT dotyczy pytanie oznaczone przez Wnioskodawcę jako nr 5 (deklaracja VAT-7, VAT-7K itp.)?” Wnioskodawca wskazał – rejestr ewidencja sprzedaży VAT, deklaracja VAT-7.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że najemcy nie będą obciążani kosztami mediów. Opłata za wszystkie media będzie wliczona w cenę najmu. Przykładowo student płaci 1 tys. zł za wynajem pokoju razem z mediami i czynszem. Bez względu na ilość zużytych mediów. Najemcy nie będą mieli możliwości wyboru świadczeniodawców mediów. Wnioskodawca nie będzie miał możliwości decydowania o ilości zużycia mediów przez najemców. Media będą dostarczane najemcom na podstawie umowy najmu, bez odrębnych umów. Umowy na media będą zawarte na imię i nazwisko Wnioskodawcy – T. L.. W lokalu nie znajdują się podliczniki. Najemcy będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów. Wnioskodawca nie będzie dokonywał rozliczenia mediów na poszczególnych najemców, media będzie opłacał na własny koszt.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

  1. (oznaczone we wniosku nr 3) Czy w podatku VAT zastosowanie stawki zwolnionej (zw) z wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe będzie prawidłowe?
  2. (oznaczone we wniosku nr 5) Czy daną transakcję ujmujemy w ewidencji sprzedaży VAT, wykazujemy w deklaracji VAT w poz.10 (wersja 17) i w pliku JPK?

Zdaniem Wnioskodawcy (przedstawionym w uzupełnieniu wniosku),

Ad. 1 Usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Obrót z tego tytułu nie generuje zatem podatku należnego.

Ad. 2 Usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT lecz zgodnie z art. 109 ust. 3 ujmuje się je w ewidencji sprzedaży VAT, wykazuje deklaracji VAT-7 w poz.10 (dostawa towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju, zwolniona od podatku).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga wniosku w zakresie obowiązku ewidencji usług będących przedmiotem wniosku w pliku JPK, ponieważ w tym zakresie wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

  1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
  2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
  3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że generalnie – poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności odpłatne.

Ponadto, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z poźn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać zatem należy, że wykonując cywilną umowę najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi, w rozumieniu przepisów ustawy, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. – 8%, zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy), wymienione zostały usługi sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług – „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

  • świadczenie usługi na własny rachunek,
  • charakter mieszkalny nieruchomości,
  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienia od podatku od towarów i usług, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca świadczy na własny rachunek usługę najmu mieszkań, na cele wyłącznie mieszkaniowe, to usługa najmu mieszkań spełnia przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W związku z powyższym, świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku, na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W odniesieniu natomiast do obowiązku wykazywania w deklaracji VAT-7 usług najmu mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe, świadczonych przez Zainteresowanego, w sytuacji gdy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, należy zauważyć, że zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Jednocześnie stosownie do art. 99 ust. 14 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, wzory deklaracji podatkowych, o których mowa w ust. 1-3, 8 i 9, wraz z objaśnieniami co do sposobu prawidłowego ich wypełnienia oraz terminu i miejsca ich składania, w celu umożliwienia rozliczenia podatku.

Realizując powyższą delegację ustawową, Minister Finansów i Rozwoju wydał rozporządzenie z dnia 27 grudnia 2016 r. w sprawie wzorów deklaracji podatkowych dla podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 2273), w którym określił wzory deklaracji wraz z objaśnieniami dotyczącymi sposobu ich wypełnienia (wariant 17).

Wzór deklaracji dla podatku od towarów i usług (VAT 7(17)), o której mowa w art. 99 ust. 1 ustawy stanowi załącznik nr 1 do rozporządzenia. Natomiast objaśnienia do deklaracji dla podatku od towarów i usług (VAT-7, VAT-7K) stanowią załącznik nr 3 do rozporządzenia.

Z wzoru deklaracji VAT-7 wersja 17, wynika, że w części C „Rozliczenie podatku należnego” w poz. 10 wykazuje się dostawę towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju, zwolnione od podatku na podstawie art. 43 lub art. 82 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz zacytowane przepisy prawa należy stwierdzić, że Wnioskodawca, jako zarejestrowany czynny podatnik VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a ponadto świadczący usługi najmu mieszkań na cele wyłącznie mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, winien wykazać w deklaracji VAT-7 w poz. 10 wartość czynności zwolnionych od podatku VAT, o których mowa wyżej.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

(Interpretacja indywidualna z 29 maja 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.239.2018.4.MK – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej).